Subrogación de hipotecas
¿Qué es una subrogación de hipoteca?
¿Qué significa subrogar una hipoteca? Una subrogación de hipoteca es un proceso mediante el cual se producen una serie de cambios importantes en el contrato original de la hipoteca. La subrogación es una clase de novación que afecta principalmente a los dos involucrados en el proceso, es decir, al titular del crédito y al banco, que son sustituidos por otro titular y otro banco. En función del cambio que queramos hacer, se puede distinguir entre:
- Subrogación de acreedor, que en pocas palabras consiste en trasladar la hipoteca a un banco distinto.
- Subrogación de deudor, proceso que implica sustituir al titular de una hipoteca por otro distinto.
Generalmente, la subrogación de acreedor se suele solicitar cuando otra entidad bancaria nos ofrece unas mejores condiciones que las que tiene nuestra hipoteca actual, por ejemplo una TAE más baja, menos comisiones, menos requisitos, etc. Esto suele ocurrir cuando consideras que tu actual oferta hipotecaria no es muy buena o directamente quieres cambiarte de banco y llevarte contigo todos los productos financieros que tengas contratados.
Por su parte, subrogar la hipoteca a otra persona es un trámite muy común que se da en los procesos de compra-venta de una vivienda. En este caso, el comprador acepta hacerse cargo de la hipoteca actual de la vivienda a cambio de ahorrarse los gastos iniciales o de tramitación.
¿Es lo mismo una subrogación que una novación?
La novación de una hipoteca es un cambio flagrante en el contrato original que modifica por completo el producto o la relación comercial con el banco. Por tanto, una subrogación de hipoteca es un tipo concreto de novación de hipoteca, pero no es el único. Por ejemplo, un cambio en las comisiones o el interés del producto también sería una novación. Aunque suelen usarse como sinónimos, lo recomendable es referirse a la subrogación con su propio término.
Ventajas de subrogar una hipoteca
Subrogar una hipoteca sin duda implica muchos beneficios. Algunos de las más destacados son:
- Reducir o acabar con las comisiones de la cuenta asociada a la hipoteca.
- Requisitos más flexibles. Es probable que tu nueva entidad te exija menos requisitos, como por ejemplo solo domiciliar una nómina y un recibo en vez de domiciliar tres recibos y contratar o usar una tarjeta de crédito.
- Interés más bajo. Es probable que, con la intención de captarte como cliente, tu futuro candidato a banco te ofrezca un interés más bajo, lo que se traduce en un abaratamiento del crédito hipotecario.
- Modificación de la cuota mensual (a gusto del titular).
- Cambio de la modalidad de la hipoteca (por ejemplo, pasar de una hipoteca fija a una mixta o variable).
- Modificar el plazo de devolución.
- Acabar con la cláusula suelo, que en 2013 se consideró abusiva y poco transparente en muchos casos por el Poder Judicial (y además reteniendo la oportunidad de reclamar los gastos extra igualmente).
Hipoteca subrogada con cláusula suelo
Si te preguntas si puedes subrogar una hipoteca con cláusula suelo, la respuesta es sí. Al solicitar una subrogación de hipoteca podrás acabar de inmediato con ella y, además, podrás reclamarle a tu antigua entidad los gastos indebidos que contrajiste por su culpa. Desde Finkers podemos ayudarte con todos estos trámites.
Gastos de subrogación de hipoteca
Si bien es cierto que subrogar una hipoteca puede traerte muchas ventajas, lo cierto es que no es un proceso exento de costes, ya que trasladar la hipoteca de un banco a otro implica una serie de gastos que conviene tener en cuenta. Algunos los pagará el banco y otros los pagarás tú. Conviene que sepas cuáles son si vas a solicitar una subrogación para que de ese modo evites pagar algo que no debes (aunque claro, para eso está Finkers, para evitar que eso ocurra). Estos son los gastos en cuestión:
Gastos asumidos por el banco |
Gastos asumidos por el cliente |
- Comisión de registro de propiedad
- Gastos y comisiones de gestoría
- Gastos de notaría
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- Tasación del inmueble (dependerán de la tasadora)
- Comisión de subrogación (fijados por la entidad actual)
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Los gastos y comisiones que ha de pagar el banco están, en su mayoría, regulados por ley (Ley 5/2019) como sucede con los gastos de registro y notaría.
¿A cuánto ascienden los gastos de subrogación de hipoteca?
El coste también está regulado por ley y puede depender de muchos factores, pero lo normal es que los gastos sean los siguientes:
- En lo que se refiere a los gastos de la tasación, el coste puede oscilar entre los 200 y los 300 euros.
- La comisión del banco dependerá de muchos factores. Lo habitual es que el coste sea como mucho de hasta un 2% sobre el capital pendiente de devolución, aunque la fecha en la que se formalizó la hipoteca dictaminará dicho coste:
- Hipotecas formalizadas antes del 27 de abril de 2003: la comisión máxima es del 1%.
- Hipotecas formalizadas entre el 27 de abril de 2003 y diciembre de 2007: la comisión máxima no puede ser de más del 0,5%.
- Hipotecas formalizadas entre diciembre de 2007 y mayo de 2019: el máximo es de 0,5 durante los cinco primeros años. A partir de entonces, el coste máximo será del 0,25%.
- Hipotecas formalizadas del 16 de junio de 2019 en adelante:
- Si son hipotecas fijas, el máximo será del 2% durante los primeros 10 años y del 1,5% en el resto del período.
- Si sin hipotecas variables, el máximo es de 0,25% durante los tres primeros años tras la firma o del 0,15% durante los primeros cinco años. A partir de ese período, no se podrá exigir coste alguno.
Cómo puedes ver, la fecha en la que firmaste la hipoteca dictaminará la comisión que te toca pagar por la subrogación. El máximo es de un 2% sobre el capital pendiente de devolución, aunque cabe la posibilidad de que tu banco no te cobre nada.
¿Por qué subrogar la hipoteca con Finkers?
Por qué somos un broker que apuesta por tu bien. Nuestra especialidad es negociar con la entidad para conseguirte la oferta más TOP. ¿Qué significa eso?
- Buscaremos el banco que te ofrezca las mejores condiciones (interés, requisitos de vinculación, comisiones) para subrogar tu hipoteca y negociaremos con él una oferta personalizada que no podrás encontrar por tu cuenta.
- Podemos disminuir la comisión de subrogación. Que exista un porcentaje máximo no implica que ese deba ser el que te tengan que aplicar. Intentaremos reducirla al máximo.
- Como te hemos comentado, existen gastos que como cliente no debes pagar. Nos ocuparemos de que el banco no intente hacerte creer lo contrario.
