Extinción de condominio.

Un condominio, también denominado copropiedad, es una situación de cotitularidad entre dos o más personas en relación con una vivienda o un bien inmueble. Por ejemplo, cuando una pareja casada adquiere a medias un inmueble, se dice que ambos comparten una relación de condominio, es decir, que ambos son propietarios de la vivienda.

La extinción de condominio se da cuando se rompe la relación de cotitularidad de una vivienda o de un bien inmueble y uno de los propietarios quiere adquirir el 100% de la titularidad de dicho bien por sí solo. Cuando esto sucede, el propietario que desea obtener la titularidad completa de la vivienda llega a un acuerdo con el resto de propietarios tras una negociación para que estos, de forma voluntaria, cedan su parte. A cambio, se espera que los que ceden su parte reciban una compensación económica (que si bien no es obligatoria, es recomendable por temas fiscales).

Este mecanismo es legal y se encuentra recogido en el Código Civil, en los artículos 400 y 406 respectivamente. Se trata de una herramienta jurídica que permite solucionar una situación delicada (un divorcio, un reparto de una herencia) sin que Hacienda o el Estado cobren una cantidad desproporcionada de impuestos a los involucrados. En pocas palabras, con una extinción de condominio es posible pagar pocos impuestos de forma legal y ahorrar muchísimo más dinero que el que se tendría que pagar en una compraventa.

El motivo por el que una extinción de condominio es un proceso muy ventajoso fiscalmente hablando para resolver una situación de ruptura de copropiedad que beneficia a todos los involucrados es sencillo: los impuestos y la tributación de una extinción de condominio son muy inferiores a los impuestos de compraventa de un inmueble o al de donaciones.

En caso de llevar a cabo una disolución del condominio, el impuesto que se ha de pagar al respecto es el de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo valor es muy bajo y variará en función de cada comunidad autónoma, pero lo habitual es que este impuesto oscile entre el 1% y el 1,5% del valor actual (no el de cuando se adquirió el inmueble) de la vivienda.

Por otro lado, en contraposición, tenemos el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se da cuando se produce la compraventa (es decir, un propietario le compra a otro su parte) que, en función de la región del país, puede llegar a ser de hasta el 10% del valor actual de la vivienda, un coste muy superior al de la extinción de condominio si se optase por esta opción.

Sin embargo, hay un impuesto incluso peor, que es el de Sucesiones y Donaciones (ISD), que en el mejor de los casos sería de un 7% y, en el peor, de hasta un 34%. Toda una barbaridad con la que se pierde mucho dinero.

Como se puede apreciar, recurrir a la extinción de condominio es la opción más barata, ya que permite ahorrar muchísimo más dinero.

La parte que cede la propiedad en la extinción de condominio se libra de este molesto impuesto, cosa que no sucede en el caso de la compraventa, ya que en esta situación sería el vendedor quien debería abonar el famoso Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

En teoría, al no tratarse de una donación y al no conllevar tampoco una pérdida o incremento de patrimonio, el IRPF es un impuesto que no debe abonarse en una disolución de condominio. No obstante, si la parte cedente recibe una compensación superior a la que le correspondería (más de la mitad del valor del inmueble o de su parte correspondiente) entonces dicha parte sí que deberá tributar su compensación.

A la hora de llevar a cabo una extinción de condominio, lo principal es que los propietarios compartan entre sí una relación de condominio y esta se quiera romper por alguna de estas situaciones:

- Pareja divorciada o en proceso de ruptura donde uno de los titulares quiere obtener el 100% de la propiedad.

- Conjunto de herederos (hermanos) a los que se les ha legado una vivienda a partes iguales.

- Socios que compartan la titularidad de un bien inmueble (por ejemplo, un complejo de oficinas).

- Amigos que hayan adquirido un piso en propiedad en conjunto.

Cuando todas las partes involucradas están de acuerdo en llevar a cabo una disolución de condominio, ya bien sea una extinción de condominio entre hermanos o entre una pareja en trámites de separación, los pasos a seguir suelen ser los siguientes:

- Formalizar un acuerdo jurídico entre todas las partes involucradas ante notario.

- Abonar las compensaciones al resto de involucrados, es decir, a aquellos que han cedido su parte.

- Modificar las cláusulas de la hipoteca (ya bien sea mediante una novación, una subrogación o con un cierre y apertura de una nueva hipoteca)

- Realizar el pago de impuestos

Durante el procedimiento de formalizar la escritura de extinción de condominio, debe tenerse presente en todo momento la existencia de la hipoteca (si la hubiere) que el banco concedió a la pareja en su día y que todavía está pendiente de pago. ¿Qué ocurre en estos casos? ¿Es posible realizar una disolución de condominio si existe una hipoteca de por medio? La respuesta es sencilla: Sí, es posible, de hecho la existencia de un crédito hipotecario no obstaculiza en ningún momento que este proceso pueda llevarse a cabo. Sin embargo, posee ciertas particularidades.

Cuando se lleva a cabo una disolución de condominio, debe entenderse que la parte que se desvincula de la vivienda no lo hace de la hipoteca, ya que una cosa es el crédito hipotecario y otra cosa es la vivienda. En pocas palabras, uno puede dejar de ser copropietario de un bien inmueble, pero no de la hipoteca. Ante el banco, ambos titulares deberán seguir respondiendo ante la deuda que contrajeron en su día

Entonces, ¿cómo se soluciona esto? Este escenario es algo que deben contemplar aquellos que lleven a cabo una extinción de condominio, compraventa o donación de la vivienda, ya que es un escenario común para todos estos casos. Para solucionar este embrollo, se puede recurrir a los siguientes mecanismos:

- Solicitar una novación de hipoteca en la que se modifica la titularidad del préstamo hipotecario. Mediante este recurso, se elimina a los cotitulares que ceden su parte.

- Subrogación de hipoteca. Se realiza el traslado de la hipoteca a otra entidad con unas nuevas condiciones (entre ellas la modificación de la titularidad).

- Amortización y constitución de una nueva hipoteca. Debido a que la ley obliga al banco a pagar todos los gastos de una constitución de una nueva hipoteca, el propietario no tendrá que pagar ni un solo euro por ello.

La liquidación de gananciales es el reparto de los bienes y las ganancias contraídas por un matrimonio durante todo el período en el que han estado casados hasta su divorcio. Básicamente, en un régimen de gananciales, si no se disuelve la sociedad durante el divorcio, la costumbre es que se repartan todos los bienes entre los dos en una proporción del 50%-50% (aunque no siempre es así). En pocas palabras, esto afecta también a la vivienda.

Como se puede apreciar, es algo muy distinto de la extinción de condominio, en la que uno de los dos cede su parte al otro a cambio de una compensación económica. Sin embargo, es cierto que una liquidación de gananciales puede desembocar en una extinción de condominio si así lo acuerdan los cónyuges, por lo que la liquidación de gananciales no es más que el paso previo a la disolución de condominio en casos de divorcio.